In 1993 beoogde de anti-witwaswet preventieve maatregelen te
installeren ten
aanzien van ondernemingen en personen die een financieel
beroep uitoefenen. Deze
wet voerde de verplichting in tot samenwerking met het oog
op het opsporen van
verdachte verrichtingen waarvan vermoed wordt dat zij
verband houden met het
witwassen van geld afkomstig uit verdachte of criminele
bron.
Nadien is gebleken dat ook niet-financiële beroepen
geconfronteerd werden met
gevallen van witwassen van zwart geld in de legale economie.
Om tegemoet te
komen aan de vindingrijkheid van sommige criminelen werden
ook niet-financiële
beroepen, zoals vastgoedmakelaars, onder de toepassing van
de anti-witwaswet
gebracht. Bij wet van 10 augustus 1998 werd ook de
vastgoedmakelaar onder de
toepassing van de anti-witwaswet gebracht (sinds 2004 ook de
syndicus en de
rentmeester). De BIV-plichtenleer verwijst uitdrukkelijk
naar de anti-witwaswet (art.
1, 5de al, 5°). Jaarlijks dienen de vastgoedmakelaars een
bijdrage te betalen aan de
CFI . In 2010 bedraagt deze bijdrage € 14,77 per
vastgoedmakelaar. Deze bijdrage
is inbegrepen in de BIV-bijdrage en wordt via het BIV
doorgestort aan de CFI.
Bij wet van 18 januari 2010 werd de anti-witwaswet van 1993
gewijzigd waarbij de
zogenaamde derde anti-witwasrichtlijn werd omgezet in
Belgisch recht. Zo werd de
identificatie van cliënten er verder in uitgewerkt. Naast de
aanpassingen die
noodzakelijk waren om de richtlijn om te zetten, wijzigt de wet
van 18 januari 2010
ook de structuur van de wet en hernummert het haar
artikelen.
I. Definitie en onderscheid
Geld witwassen betekent een legaal karakter geven aan
vermogenswaarden
afkomstig van misdrijven door een opeenvolging van
financiële verrichtingen, en dit
om ze te onttrekken aan onderzoek door
vervolgingsinstanties.
Het misdrijf witwassen omvat een tweeledige
probleemstelling.
• Repressief onderdeel
Artikel 505 van het Strafwetboek bestraft de witwassers en
hun medeplichtigen
alsook alle personen die op één of ander moment zijn
opgetreden in het proces
“terwijl die de illegale herkomst van de voordelen, goederen
of waarden waarmee ze
in contact kwamen, kenden of moesten kennen”. In dit
onderdeel beoogt men alle
misdrijven, ongeacht hun aard.
• Preventief onderdeel
De wet van 11 januari 1993 tot voorkoming van het gebruik
van het financiële stelsel
voor het witwassen van geld onderwerpt een reeks beroepen,
waaronder de
vastgoedmakelaars, aan een algemene verplichting van
kennisgeving en
informatieverstrekking. Deze verplichting is echter enkel
van toepassing op de
witwasoperaties die betrekking hebben op de misdrijven die
limitatief in de wet zijn
opgesomd.
2
Voor de toepassing van de wet van 11 januari 1993 wordt
verstaan onder
“witwassen”:
• de omzetting of de overdracht van geld of andere activa
met de bedoeling de
illegale herkomst ervan te verbergen of te verdoezelen, of
een persoon die betrokken
is bij een misdrijf waaruit dit geld of deze activa
voortkomen, te helpen ontkomen
aan de rechtsgevolgen van zijn daden;
• het verhelen of verhullen van de aard, oorsprong,
vindplaats, vervreemding,
verplaatsing of eigendom van het geld of de activa waarvan
men de illegale
herkomst kent;
• de verwerving, het bezit, of het gebruik van geld of
activa waarvan men de illegale
herkomst kent;
• de deelneming aan, de medeplichtigheid tot, de poging tot,
de hulp aan, het
aanzetten tot, het vergemakkelijken van of het geven van
raad betreffende één van
de in de drie voorgaande punten bedoelde daden.
Voor de toepassing van deze wet wordt onder de “financiering
van terrorisme”
verstaan:
de verstrekking of verzameling van fondsen, op welke wijze
ook, rechtstreeks of
onrechtstreeks, met de bedoeling of wetende dat deze geheel
of gedeeltelijk zullen
worden gebruikt door een terrorist of een terroristische
organisatie of voor het
plegen van een of meerdere terroristische daden.
II. De preventieve wetgeving inzake witwassen
De verplichting van kennisgeving en informatieverstrekking
is sinds 25 oktober 1998
van toepassing op het beroep van vastgoedmakelaar (wet van
10 augustus 1998).
Dit werd uitgebreid en versterkt door de wet van 12 januari
2004 die sinds 1 februari
2004 van kracht is. De vastgoedmakelaars werden door de
wetgever ondergebracht
bij de beroepen met de zwaarste verplichtingen, naast onder
meer de
kredietinstellingen, de verzekeringsondernemingen en de
beursmakelaars.
De wet is van toepassing op de vastgoedmakelaars bedoeld in
artikel 2 van het
Koninklijk Besluit van 6 september 1993 tot bescherming van
de beroepstitel en van
de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar. Ze geldt
vandaag ook voor
BIV-makelaars die activiteiten uitvoeren als syndicus of
rentmeester.
De vastgoedmakelaars, de bestuurders en beheerders van
onroerende goederen
worden dus geacht voortaan:
• bij hun cliënten bepaalde inlichtingen te verwerven die ze
moeten bijhouden;
• aan de Cel voor Financiële Informatieverwerking (CFI) de
informatie verstrekken,
wanneer ze vermoeden dat een verrichting verband houdt met
het witwassen van
geld verkregen na het plegen van bepaalde zware misdrijven.
3
III. De misdrijven bedoeld in de wet
Tot de verplichtingen opgenomen in de wet van 11 januari
1993 behoren het geld en
de activa die voortkomen uit bepaalde misdrijven.
1.Misdrijven die in verband staan met:
• terrorisme of de financiering van terrorisme;
• georganiseerde misdaad (misdadigersbendes);
• illegale drughandel;
• illegale handel in wapens, goederen en koopwaren met
inbegrip van
antipersoonsmijnen en/of submunitie;
• handel in clandestiene werkkrachten;
• mensenhandel;
• exploitatie van de prostitutie;
• illegaal gebruik bij dieren van stoffen met hormonale
werking of illegale handel in
dergelijke stoffen;
• illegale handel in menselijke organen of weefsels;
• fraude ten nadele van de financiële belangen van de
Europese Gemeenschappen;
• ernstige en georganiseerde fiscale fraude waarbij
bijzonder ingewikkelde
mechanismen of procédés van internationale omvang worden
aangewend;
• verduistering door personen die een openbare functie
uitoefenen en omkoping;
• ernstige milieucriminaliteit;
• namaak van muntstukken of bankbiljetten;
• namaak van goederen;
• zeeroverij.
2.Het beursmisdrijf het onwettig openbaar aantrekken van
spaargelden of het
verlenen van beleggingsdiensten, diensten van valutahandel
of van geldoverdracht
zonder vergunning.
3.De oplichting, misbruik van vertrouwen, misbruik van
vennootschapsgoederen,
gijzeling, diefstal of afpersing met geweld of bedreiging,
of een misdrijf dat verband
houdt met de staat van faillissement.
Het witwassen van de opbrengst van andere misdrijven dan de
voornoemde valt niet
onder de wet van 11 januari 1993. De vastgoedmakelaar is dus
niet verplicht hiervan
kennis te geven en het te melden, zelfs indien dit witwassen
strafbaar is volgens
artikel 505 van het Strafwetboek. We vermelden dat “gewone”
fiscale fraude niet is
opgenomen in de lijst, voor zover ze niet overeenstemt met
de kwalificaties “ernstige
en georganiseerde fiscale fraude waarbij bijzonder
ingewikkelde mechanismen of
procédés van internationale omvang worden aangewend”. Het
was de bedoeling van
de wetgever in 1993 om de anti-witwasverplichtingen te
beperken tot de meest
ernstige misdrijven.
IV. Het witwassen in de praktijk
Moeten als verdacht worden beschouwd:
• verrichtingen waar een persoon voor eigen rekening of voor
rekening van een
derde een onroerend goed zou kopen dat hij vervolgens snel
voor een veel hogere
4
prijs doorverkoopt. Deze operatie kan tot stand komen via
stromannen of via
tussenvennootschappen.
• de verkoop of de aankoop van een onroerend goed tegen een
veel lagere prijs dan
zijn verkoopswaarde, aanzienlijke investeringen in vastgoed
uitgevoerd door
personen of vennootschappen gevestigd in een
niet-coöperatief land of rechtsgebied,
betalingen gedaan in naam van de cliënt op de rekening van
een vastgoedkantoor
afkomstig van een financiële instelling gevestigd in een
niet-coöperatief land of
rechtsgebied of de wanverhouding tussen de uitgevoerde
vastgoedtransactie en de
sociaal-economische situatie van de cliënt.
• de aankoop van onroerende goederen via hypothecaire
leningen die voortijdig
worden terugbetaald. Het is daarbij de bedoeling een
officiële verantwoording te
verkrijgen voor fondsen van illegale herkomst.
Aanverwante reglementering inzake onroerende goederen (art.
20 anti-witwaswet):
De prijs van de verkoop van een onroerend goed mag enkel
vereffend worden door
middel van overschrijving of cheque, uitgezonderd voor een
bedrag tot 10 % van de
prijs van de verkoop, en voor zover dit bedrag niet hoger is
dan 15.000 euro (zelfs
wanneer de prijs wordt gestort door middel van compensatie).
De
verkoopovereenkomst en –akte moeten het nummer van de
financiële rekening
vermelden waarlangs het bedrag werd of zal worden
overgedragen. Wanneer de
vastgoedmakelaar vaststelt dat deze bepaling niet wordt
nageleefd, brengt hij dit
onmiddellijk schriftelijk ter kennis van de CFI. De
notarissen zijn onderworpen aan
dezelfde verplichting van kennisgeving.
Indien het voorschot gestort door de koper meer bedraagt dan
10 % of 15.000 euro
en het is vereffend door middel van een cheque of een
overschrijving, zal de
vastgoedmakelaar aansporen om de informatie betreffende deze
betaling in de
verkoopovereenkomst te vermelden, op gevaar af van het
wantrouwen van de
notaris te wekken, die bij twijfel over een betaling in
contanten de operatie ter
kennis zou kunnen brengen van de CFI.
V. Verplichtingen van vastgoedmakelaars
Verplichtingen van de vastgoedmakelaars in het kader van de
wet van 11 januari
1993:
• identificatie van de personen met wie ze handelen;
• archivering van bepaalde inlichtingen betreffende die
personen;
• zich organiseren om in staat te zijn aan de wensen van de
wet te voldoen ,
met ondermeer aanstelling van een witwasverantwoordelijke
binnen het kantoor;
• in bepaalde gevallen de CFI bepaalde verrichtingen ter
kennis brengen.
5
1. Klantenonderzoek - identificatieplicht
a. identificatie en identiteitsverificatie cliënt =
resultaatsverbintenis
Vastgoedmakelaars moeten hun cliënten en de eventuele
lasthebbers van hun
cliënten identificeren en hun identiteit te controleren aan
de hand van een
bewijsstuk, waarvan een afschrift wordt genomen op papier of
op elektronische
drager, wanneer:
• ze een zakenrelatie aanknopen waardoor de betrokkenen
gewone cliënten worden;
• de cliënt wenst over te gaan tot een verrichting voor een
bedrag van 10.000 euro
of meer, ongeacht of zij wordt uitgevoerd in één of in
verscheidene verrichtingen
waartussen een verband blijkt te bestaan, of een verrichting
zelfs wanneer het
bedrag lager is dan 10.000 euro, zodra wordt vermoed dat het
gaat om witwassen
van geld of om financiering van terrorisme;
• ze twijfelen of de eerder verkregen identificatiegegevens
over een reeds
geïdentificeerde cliënt waarheidsgetrouw of juist zijn.
Deze identificatie omvat: de naam, voornaam, geboortedatum
en geboorteplaats van
de cliënt. In de mate van het mogelijke moet tevens
relevante informatie worden
ingewonnen over het adres van de geïdentificeerde persoon.
Voor rechtspersonen (vennootschappen), fiducieën en trusts
betreffen de identificatie
en de controle de maatschappelijke naam en de
maatschappelijke zetel van de
rechtspersoon, de bestuurders en de kennis van de bepalingen
omtrent de
bevoegdheid verbintenissen aan te gaan voor de rechtspersoon
of de trust. De
vereenzelviging slaat ook op het voorwerp en de verwachte
aard van de
zakenrelatie.
In dit opzicht dienen we bovendien te onderstrepen dat de
vastgoedmakelaar alle
redelijke maatregelen moet treffen om de personen te
identificeren voor wie de
verrichting echt wordt uitgevoerd:
• wanneer de cliënt niet voor eigen rekening handelt;
• indien er twijfel bestaat of de cliënt voor eigen rekening
handelt;
• wanneer de cliënt een rechtspersoon of een trust is. Deze
maatregelen
omvatten de identificatie van de natuurlijke persoon of
personen die uiteindelijk de
cliënt bezitten of controleren.
De vastgoedmakelaar moet bovendien:
• een bestendige waakzaamheid aan de dag leggen ten opzichte
van de zakenrelatie
en een aandachtig onderzoek verzekeren van de uitgevoerde
verrichtingen om zich
ervan te vergewissen dat deze stroken met de kennis die hij
heeft van zijn cliënten,
hun commerciële activiteiten, hun risicoprofiel en, indien
nodig, de herkomst van de
fondsen.
• indien noodzakelijk (naargelang de risicogevoeligheid, bij
langere zakelijke relatie
met bepaalde cliënt) zullen de identiteitsgegevens
geactualiseerd dienen te worden.
6
• een grotere waakzaamheid aan de dag leggen wanneer hij een
zakenrelatie
aanknoopt of wanneer hij een transactie uitvoert met een
cliënt die niet fysiek
aanwezig is;
• geen zakenrelatie aanknopen of in stand houden, indien hij
zijn identificatieplicht
niet kan nakomen. Hij beslist in dat geval de CFI in te
lichten (de identificatie van de
cliënt en zijn eventuele lasthebbers is een
resultaatsverbintenis, met andere worden
er is geen keuze, de identiteit moet worden gecontroleerd).
De voornoemde verplichtingen zijn niet van toepassing,
wanneer de cliënt een
organisatie of een kredietinstelling, een
beleggingsonderneming, een
leasingonderneming of een erkende verzekeringsonderneming,
of beursmakelaar is.
‘‘Geen zakenrelatie aanknopen of in stand houden, als hij
zijn identificatieverplichting
niet kan nakomen.’’
b. identificatie en identiteitsverificatie ‘uiteindelijke
begunstigde’ =
inspanningsverbintenis
Vastgoedmakelaars moeten tevens de persoon of personen voor
wiens rekening of
ten voordele van wie een verrichting wordt uitgevoerd
(begunstigde of uiteindelijke
begunstigde van de cliënt) identificeren en alle redelijke
maatregelen nemen om
hun identiteit te controleren.
Deze identificatie omvat de naam en voornaam van de
begunstigde. In de mate van
het mogelijke dient te worden overgegaan tot verificatie van
geboortedatum en
geboorteplaats van de uiteindelijke begunstigde. Verder
dient in de mate van het
mogelijke informatie worden ingewonnen over zijn adres.
Om de identificatie van de uiteindelijke begunstigde te
vergemakkelijken werden
twee maatregelen ingebouwd. De eerste in de anti-waswet
zelf, de tweede in het
Wetboek van Vennootschappen:
1) de vennootschap of rechtspersoon moet aan de
vastgoedmakelaar de
identiteit meedelen van hun uiteindelijke begunstigde. De
vastgoedmakelaar zal
verifiëren of de meegedeeld inlichtingen pertinent en
geloofwaardig zijn.
2) éénieder die stemrechtverlenende effecten verwerft - van
zodra deze de 25%
drempel bereiken bij niet-beursgenoteerde vennootschappen –
moet de
vennootschap informeren, zodat deze laatste zijn
mededelingsverplichting naar
vastgoedmakelaar (en anderen) kan nakomen.
Net als bij identiteitsverificatie van de cliënt zullen ook
hier de gegevens , indien
noodzakelijk, geactualiseerd dienen te worden (afhankelijk
van risicogevoeligheid).
Indien de uiteindelijke begunstigde niet kan worden
geïdentificeerd mag de
vastgoedmakelaar geen zakelijke relatie aangaan of handhaven
met de betreffende
persoon, noch een verrichting voor hem uitvoeren. Ook hier
zal de vastgoedmakelaar
de CFI dienen te informeren.
7
In tegenstelling met de identificatieverplichting van de
cliënt en zijn lasthebbers is de
identificatieverplichting van de uiteindelijke begunstigde
een middelenverbintenis,
geen resultaatsverbintenis.
De vastgoedmakelaar bepaalt vrij hoe hij deze verificatie
zal uitvoeren, rekening
houdend met het feit dat deze maatregelen in verhouding
moeten staan tot het risico
betrokken te raken bij het witwassen van geld en de
financiering van terrorisme.
Deze maatregelen kunnen dus variëren in functie van het
soort cliënt en zakelijke
relatie, alsook in functie van de aard van het product en
van de verrichting.
c. Versoepelende en verstrengde klantenonderzoek.
In een aantal gevallen is het hierboven besproken
klantenonderzoek versoepeld. Zo
is bijvoorbeeld de identiteitsverificatie niet verplicht
indien cliënt of begunstigde een
kredietinstelling of een Belgische publieke
overheidsinstantie (inclusief economische
overheidsbedrijven) is, …, tenzij er een vermoeden bestaat van
witwassen of
financiering van terrorisme.
Naast de gevallen waar een versoepelde klantenonderzoek is
toegestaan voorziet de
wet in situaties waar een strenger klantenonderzoek geldt.
De vastgoedmakelaar zal
risico dat hun cliënt vertegenwoordigt, moeten inschatten.
Zo zal naast de reeds
bestaande identificatieplicht (cf.supra), passende
maatregelen moeten worden
genomen indien een situatie een hoog risico op witwassen van
geld of financiering
van terrorisme kan inhouden. Zo ook indien de cliënt niet
fysiek aanwezig was bij de
identificatie.
Er geldt eveneens een verstrengd klantenonderzoek indien een
zakelijke relatie
wordt aangegaan met een politiek prominent persoon die in
het buitenland woont (of
directe familieleden of naast geassocieerden van deze
persoon). Beschrijving wat
verstaan dient et worden onder politiek prominente personen
kan verwezen worden
naar art. 12 § 3 anti-witwaswet (ondermeer: ministers,
parlementsleden, bepaalde
magistraten …). Feit is dat men niet zomaar kan weten of men
al dan niet een
politiek prominent persoon voor zich heeft, zodat de
vastgoedmakelaar ook niet
automatisch verantwoordelijk kan worden gesteld. Een
verstrend klantenonderzoek
is eveneens van toepassing bij grensoverschrijdende
correspondentbankrelaties.
In tegenstelling tot de bepalingen waar verlaagd
klantenonderzoek is toegelaten is
de opsomming van de gevallen waar een verscherpt
klantenonderzoek is vereist, niet
limitatief.
2.Verplichtingen om de strijd tegen het witwassen te
organiseren
De vastgoedmakelaar moet bovendien:
• op welke informatiedrager ook, of het nu gaat om een
afschrift van het bewijsstuk
dat voor de identificatie heeft gediend, of een kopie van de
registraties, de
borderellen en stukken van de uitgevoerde verrichtingen om
ze nauwkeurig te
kunnen reconstrueren. Deze bewaring moet ten minste vijf
jaar duren na het
beëindigen van de relaties met de persoon en/of op de datum
waarop de verrichting
plaatsvond.
8
• hun werknemers en hun vertegenwoordigers informeren en
sensibiliseren over de
wetsbepalingen (artikel 17). Deze maatregelen omvatten de
deelname van hun
betrokken werknemers en hun vertegenwoordigers aan speciale
opleidingsprogramma’s om de verrichtingen en de feiten te
leren onderkennen die
met het witwassen van geld en de financiering van terrorisme
verband kunnen
houden en om hen te onderrichten hoe in die gevallen moet
worden gehandeld.
Nieuw is dat (sinds wet van 18 januari 2010)
vastgoedmakelaars dienen na te gaan
of hun werknemers en vertegenwoordigers de passende
professionele
betrouwbaarheid bezitten ten aanzien van de risico’s die
verbonden zijn aan de taken
en de functies die zullen moeten uitoefenen.
• één of meer personen aanwijzen die verantwoordelijk zijn
(witwasverantwoordelijke – artikel 18) voor de toepassing
van de wet in hun
onderneming. Deze personen zijn vooral belast met de
vaststelling van de
controleprocedures om verrichtingen die met het witwassen
van geld verband
houden te voorkomen, op te sporen en te verhinderen. De
persoon moet van een
hiërarchisch gepast niveau zijn en in principe gekozen
worden onder de leden van de
directie (bijvoorbeeld de baas van een vastgoedkantoor).
• aan de witwasverantwoordelijke een schriftelijk rapport
overmaken van elke
verrichting die hij bijzonder verdacht vindt door haar aard,
haar ongebruikelijke
karakter, de omstandigheden die ermee gepaard gaan of de
hoedanigheid van de
betrokkenen om met witwassen van geld of financiering van
terrorisme verband te
houden.
3.Verplichting van kennisgeving - meldingsplicht
De vastgoedmakelaar moet aan de CFI informatie overmaken,
wanneer hij algemene
kennis heeft van een feit dat een aanwijzing van witwassen
van geld zou kunnen
zijn, en meer bepaald:
• wanneer hij weet of vermoedt dat een uit te voeren
verrichting verband houdt met
het witwassen van geld of de financiering van terrorisme,
brengt hij dit aan de CFI
ter kennis vooraleer de verrichting uit te voeren, met in
voorkomend geval
vermelding van de termijn binnen dewelke deze verrichting
moet worden uitgevoerd.
• wanneer hij weet of vermoedt dat een uitgevoerde of uit te
voeren verrichting
verband houdt met het witwassen van geld of met de
financiering van terrorisme,
maar dat hij de CFI er niet voor de uitvoering van de verrichting
van in kennis kan
stellen, omdat het uitstel van de uitvoering van de
verrichting onmogelijk is wegens
haar aard, of omdat hij de vervolging van de vermoedelijke
begunstigden van het
witwassen van het geld zou kunnen beletten. Hij stelt de cel
hiervan onmiddellijk na
de uitvoering van de verrichting in kennis. In dit geval
vermeldt hij de reden waarom
een kennisgeving vooraleer de verrichting uit te voeren niet
mogelijk was (artikel
24).
• wanneer hij kennis heeft van een verrichting of een feit
betreffende natuurlijke
personen of rechtspersonen gedomicilieerd in een
“niet-coöperatieve staat” (heden
staat geen enkele staat op de lijst van de zogenaamde niet
coöperatieve landen).
9
De kennisgeving door de vastgoedmakelaar aan de CFI dient
schriftelijk of
elektronisch te gebeuren. Een meldingsformulier is
beschikbaar op de website van
CFI
(www.ctif-cfi.be).
De vastgoedmakelaar mag in geen geval ter kennis brengen van
de betrokken cliënt
of van derden dat informatie werd meegedeeld aan de CFI.
Wanneer de CFI de
kennisgeving ontvangt, bevestigt zij de ontvangst ervan.
Indien ze het nodig acht,
kan ze zich verzetten tegen de uitvoering van de
verrichting, voor het verstrijken
van de uitvoeringstermijn gemeld door de vastgoedmakelaar.
Dit verzet (maximale
termijn van 2 werkdagen) wordt per telefax of op enig andere
schriftelijke wijze ter
kennis gebracht. Bij gebrek aan verzet binnen voornoemde
termijn, staat het de
vastgoedmakelaar vrij de verrichting uit te voeren.
Met de wetswijziging van 2010 worden de melders thans beter
beschermd (artikelen
30 § 4 en 36). Een van de bekommernissen die ook door het
BIV naar voor werd
gebracht, is dat de identiteitsgegevens van de melder niet
nodeloos kenbaar wordt
gemaakt. Dit ter bescherming van de melders tegen
bedreiging, daden van agressie
of intimidatie. Er wordt voorzien in de nodige discretie. De
identiteit van de melder
mag niet worden vrijgegeven.
Wanneer de vastgoedmakelaar te goeder trouw de CFI informatie
ter kennis heeft
gegeven, kan geen enkele burgerlijke rechtsvordering, straf-
of tuchtvordering tegen
hem worden ingesteld, noch een professionele sanctie worden
uitgesproken (art.
32). Indien de CFI meent dat er voldoende aanwijzingen van
witwassen zijn, verwijst
zij de zaak naar het bevoegde parket dat kan vervolgen of
seponeren.
VI. Sancties
De Federale Overheidsdienst Economie, KMO, Middenstand en
Energie krijgt door
artikelen 39 en 40 van de wet van 11 januari 1993 de
bevoegdheid om
administratieve geldboetes op te leggen aan
vastgoedmakelaars die hun
verplichtingen van identificatie, witwasbestrijding en
kennisgeving niet zouden zijn
nagekomen. De geldboete wordt geïnd in het voordeel van de
Schatkist. Het bedrag
is vastgelegd tussen niet minder dan 250 euro en niet meer
dan 1.250.000 euro.
‘‘De vastgoedmakelaar mag in geen geval de betrokken cliënt
verwittigen dat
informatie aan de CFI is meegedeeld.’’
VII. Het misdrijf witwassen en zijn repressie
Artikel 505 van het Strafwetboek beslaat de zaken afkomstig
van alle misdrijven
ongeacht hun aard, of het nu gaat om een misdaad, een
wanbedrijf of een
overtreding.
Opdat het gedrag strafbaar zou zijn, is het geenszins
noodzakelijk dat het misdrijf
ernstig is. Het misdrijf dient zelfs niet te zijn bepaald,
voor zover vaststaat dat de
dader van het misdrijf kennis had van de illegale herkomst.
De wet straft diegene die witwast. De witwasser kan de
persoon zijn die het misdrijf
pleegt dat aan de oorsprong ligt van de fondsen, of een
derde. De derde die bewust
10
hulp heeft verleend aan de witwasser wordt vervolgd als
dader, mededader of
medeplichtige.
De rechtspraak meent dat de kennis van de illegale herkomst
wordt bewezen door
volgende elementen:
• het ontbreken van een geloofwaardige uitleg over het bezit
van grote geldsommen,
die niet stroken met de zichtbare financiële en
professionele situatie van de
verdachte, zeker wanneer deze geen beroep heeft;
• de vruchteloze poging van de verdachte om de legale
herkomst van het geld te
bewijzen door verklaringen die hij voortdurend wijzigt
naargelang van de
omstandigheden van het onderzoek en de opmerkingen van de
onderzoekers;
• de weigering of het onvermogen om informatie te
verstrekken over de persoon van
wie men geld heeft ontvangen;
• de toestand dat de persoon geen enkele band heeft in
België en niet in het
Koninkrijk verblijft;
• het gebruik van valse documenten en valse identiteiten
tijdens verdachte
verrichtingen;
• het gebruik van kleine coupures, wat aangeeft dat het gaat
om inkomsten uit een
handel van verdovende middelen;
• het feit dat de verrichtingen betrekking hebben op een
echt aanzienlijke som en
over een korte tijdspanne zijn gespreid.
De veronderstelde kennis
Zal schuldig zijn aan het misdrijf witwassen, niet enkel
diegene die de illegale
herkomst kende, maar ook diegene die ze moest kennen.
Volgens dit begrip is het
nodig – maar volstaat het - dat naar de feitelijke
omstandigheden die
noodzakelijkerwijze het wantrouwen van de dader zouden
moeten opwekken, deze
laatste kennis van de illegale herkomst van de zaken heeft
gehad of zou gehad
moeten hebben.
Het is niet noodzakelijk dat de betrokkene of zelfs de
veroordelende rechter precieze
kennis van het misdrijf dat aan de basis van de illegale
herkomst van de zaken ligt,
bezit. Het volstaat dat men elke legale oorsprong of
herkomst ervan kan uitsluiten.
De vastgoedmakelaar dient dus bijzondere aandachtig te zijn
voor de lage koopprijs,
de persoonlijkheid van de verkopers, het geheime karakter
van de verrichting, de
verzwijging van de echte koper (verrichting van
commandverklaring), aanzienlijke
voorschotten in liquide middelen, enz.